Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã mang lại khung pháp lý bình đẳng hơn bao giờ hết cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính sách đất đai hiện hành đã coi người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài có nguồn gốc Việt Nam được hưởng các chính sách về đất đai, đầu tư và mua nhà tương đương người trong nước.

Đây là bước tiến vượt bậc so với trước kia, khi người mua thường phải nhờ người thân đứng tên, dẫn đến nhiều rủi ro tranh chấp.

Giờ đây, chỉ riêng cá nhân người nước ngoài (không có gốc Việt) mới bị giới hạn mua trong các dự án nhà ở thương mại.

Sự thay đổi này không chỉ tháo gỡ tâm lý lo ngại về thủ tục pháp lý mà còn kích thích nhu cầu sở hữu tài sản để an cư, nghỉ dưỡng hoặc dưỡng già của kiều bào.

Theo số liệu chính thức từ Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Khu vực 2, năm 2025 lượng kiều hối chính thức chảy về TP.HCM đạt 10,3 tỷ USD (tăng  8,3% so với năm trước và chiếm gần 60% tổng lượng kiều hối của cả nước), chủ yếu đến từ khu vực châu Á (gần 50%) và châu Mỹ (30%).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra một con số đáng suy nghĩ : Có khoảng 20% tổng lượng kiều hối chuyển về thành phố được đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản. Như vậy, điều này đồng nghĩa với việc có hơn 2 tỉ USD sẵn sàng chảy vào thị trường địa ốc, tạo ra một nguồn cầu thực tế và mạnh mẽ.

Tuy nhiên, để dòng vốn có thực sự chảy mạnh vào lĩnh vực địa ốc và kiều bào có thể yên tâm đầu tư, các chuyên gia cho rằng vẫn còn những điểm nghẽn kỹ thuật cần xử lý triệt để. Luật sư Lâm Quang Quý, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ Kiều bào chỉ ra thực tế rằng nhu cầu ổn định giấy tờ như xuất nhập cảnh, xác nhận quốc tịch là trăn trở lớn nhất.

Nhiều trường hợp kiều bào dù đã có quốc tịch hoặc hộ chiếu Việt Nam nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc làm căn cước công dân, dẫn đến vướng mắc khi mở tài khoản ngân hàng hoặc thực hiện các giao dịch tài chính do quy định về định danh điện tử và sinh trắc học.

Tuy nhiên, theo nhận định của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư đang hấp dẫn nhờ có cơ chế thanh toán linh hoạt (trả chậm) và thế chấp đối với kiều bào.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng khơi thông mạnh mẽ. Lấy ví dụ, UBND TP.HCM vừa công bố bổ sung 48 dự án nhà ở thương mại vào danh mục cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, nâng tổng số dự án lên con số 65.

Việc mở rộng danh mục này không chỉ cải thiện thanh khoản mà còn phục vụ mục tiêu thu hút nhân lực chất lượng cao, chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc trong bối cảnh TP.HCM định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Làn sóng mở cửa này không chỉ giới hạn tại các đô thị lớn mà còn lan tỏa ra các tỉnh vệ tinh, nơi có quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối tốt. Điển hình là dự án với quy mô 1,5 tỉ USD tại Hưng Yên công bố cho phép người nước ngoài sở hữu.